URBANISTIČKI PROJEKAT 
"MANJUREVI - STADION - TOPLANA" 

PODACI O PLANIRANJU

        Odluku o izradi Urbanističkog projekta "Manjurevi-Stadion-Toplana" u Gradišci (u daljem tekstu UP) donijela je Skupština opštine Gradiška. Nosilac izrade UP je Urbanistički zavod Republike Srpske iz Banja Luke u kooperaciji sa Arhitektonskim biroom "Rakočević" iz Beograda.
        Urbanistički projekat "Manjurevi-Stadion-Toplana" u Gradišci donosi se za planski period od 5 godina. Ovaj period se može posebnom odlukom SO Gradiška i produžiti, ukoliko postoje potrebe, interesi i uslovi za nastavak realizacije UP i nakon ovog perioda, bez bitnih izmjena koncepcije i urbanističko-tehničkih uslova UP.
        UP se donosi za prostornu cjelinu obuhvaćenu sljedećim granicama: osovinom ulice Knjaza Miloša, osovinom Puta Despota Stefana, osovinom Puta krajiških junaka, osovinom ulice Vojvode Mišica, granicom koridora novoprojektovane ulice pored kompleksa preduzeca 
"Triko" i "Metal", granicom koridora novoprojektovane ulice izmedu Gradskog stadiona i 
kompleksa preduzeća "Metal", osovinom koridora novoplanirane ulice između parka i 
Autobuske stanice, osovinom Kninske ulice, granicom koridora ulice Manjurevi 6, 
osovinom ulice Hamdije Topića do spajanja sa ulicom Knjaza Miloša.
        Bruto površina prostorne cjeline obuhvaćene granicama UP iznosi 38,62 hektara.


POSTOJEĆA PLANSKA DOKUMENTACIJA

        Područje UP obuhvaćeno je Regulacionim planom (u daljem tekstu RP) za naselje gradskog 
karaktera Bosanska Gradiška iz 1972. godine koji ima karakter urbanističkog plana. Ovaj plan 
je djelimično realizovan, ali je zastario i za područje UP ne posjeduje adekvatno programsko 
i prostorno rješenje. Pošto su u međuvremenu promijenjeni ključni društveno-ekonomski i 
sistemski uslovi, SO Gradiška je 2003. godine donijela odluku o izradi novog Urbanističkog 
plana Gradiške.
        RP za područje Manjurevi iz osamdesetih godina prošlog vijeka definisao je namjenu ovog 
prostora za višeporodično stanovanje viših gustina. U odnosu na njega ovaj UP zadržava planiranu 
namjenu površina i objekata. Medutim, pošto plan organizacije prostora i tip izgradnje nisu prilagođeni 
aktuelnim uslovima i realnim mogućnostima realizacije, u UP je dato novo rješenje prostorne 
organizacije i regulacije. Usvajanjem UP "Manjurevi-Stadion-Toplana" prestaje da važi RP za 
podrucje Manjurevi. Ovaj plan uskladen je sa Regulacionim planom južnog dijela centra Gradiške 
iz 2001. godine (područje postojeće pijace i Tekije) u pogledu namjene površina i saobraćajne mreže.



STANJE ORGANIZACIJE, UREÐENJA I KORIŠCENJA PROSTORA

        Pozicija i značaj područja UP u odnosu na okruženje
        Područje UP predstavlja ulazni, južni dio šire centralne zone Gradiške, odnosno tzv. područje 
Gradiške-građa. Po svojoj lokaciji u odnosu na šire okruženje, ovaj prostor posjeduje visok nivo 
pristupačnosti i izuzetne potencijale i najznačajniju zemljišnu rezervu za dalji i relativno dugoročni 
razvoj centralne zone Gradiške. Tokom vremena, prostor je uglavnom sačuvan i zaštićen od 
bespravne gradnje i degradacije. Relativno dobro je povezan sa južnim dijelom urbanog 
područja Gradiške. 
        Izuzetnu poziciju područja UP obezbjeduju dva važna saobraćajna pravca. 
Prvo, to je magistralni put Banja Luka - Laktaši - Gradiška - granica sa Hrvatskom na Savi 
(ulica Vuka Stefanovica Karadžica na dionici kroz Gradišku-grad). Drugo, prostorna cjelina se 
tangencijalno oslanja na potez Put Despota Stefana - Put krajiških junaka - Jelšingrad 1 - 
Krošnja - Bok Jankovac, na pravcu zapad-istok. Ovaj saobraćajni potez predstavlja tranzitni i 
distributivni saobraćajni pravac koji povezuje buduću zonu petlje novog Autoputa Banja Luka - 
Okućani na zapadu i područje buduće riječne luke na Savi i željeznicke stanice u zoni Bok 
Jankovca na sjeveroistoku. Naspramna strana ovog poteza u postojećem stanju koristi se kao 
veća industrijsko-skladišna zona. 
        Sa sjeverozapadne strane, područje se neposredno nastavlja na sadašnju najužu centralnu 
zonu grada i potencijalno predstavlja njen prirodni i funkcionalni nastavak. Sa sjeveroistoka, područje 
tangira industrijske komplekse preduzeća "Triko" i "Metal" i stambeno područje Senjak, a na 
jugozapadu industrijski kompleks preduzeća "Radnik". 
        U cjelini, povoljan položaj područja Manjurevi - Stadion - Toplana obezbjeđuje mu kvalitetne 
lokacijske pogodnosti, prije svega za razvoj različitih poslovnih, komercijalnih, sportskorekreativnih 
i drugih sadržaja od gradskog i šireg funkcionalnog i privrednog značaja.


PROJEKTNI PROGRAM

        Definisanje budućeg karaktera prostorne cjeline Manjurevi - Stadion - Toplana
        U skladu sa ukupnim lokacijskim i prostornim potencijalom, razvojnim perspektivama i ciljevima, 
prostorna cjelina UP Manjurevi -Stadion - Toplana treba da ima karakter atraktivnog prioritetno 
poslovno-komercijalnog i sportsko-rekreativnog područja, kao budući novi dio integralne centralne 
zone Gradiške i prostorno-programska cjelina sa sadržajima i intenzitetotm djelatnosti od 
opštinskog i šireg regionalnog značaja.
        Ovakav budući karakter prostorne cjeline podrazumijeva da se u najvećoj mjeri ovaj prostor 
namijeni profitabilnim komercijalnim djelatnostima koje treba da podstaknu obimniju privrednu 
revitalizaciju grada i opštine Gradiška, kako bi se njegove vrijednosti kontinuirano kapitalizirale 
kroz različite oblike urbane rente. U tom smislu, UP treba da stvori uslove za tržišnu selekciju 
ponude aktivnosti i sadržaja u prostornoj cjelini, kao i odgovarajuce prostorne uslove za njihov 
fleksibilan i prilagodljiv razvoj u skladu sa dinamikom i zahtjevima tržišta.

        Programski elementi namjene površina i objekata
        Komercijalne djelatnosti i poslovanje
        Poslovne i komercijalne djelatnosti su tipološki i programski definisane, locirane i 
dimenzionisane kao:

• Veci tržni centri tipa supermarketa i diskontnih centara za intenzivnu trgovinu na veliko 
  i malo, prosječne bruto površine prodajnog objekta od oko 3000-4000 m2 i površine 
  parcela prosječno 4000-5000 m2, sa obaveznim što većim parking prostorom, locirani 
  uz značajne saobraćajnice (ulica Vuka Stefanovica Karadžica, Put Despota Stefana 
  i Put krajiških junaka).,

• Funkcionalno kombinovane strukture trgovina, ugostiteljstva i srodnih usluga sa objektima 
  prosječne bruto površine od 500-700 m2, na parcelama prosječne površine oko 3000 m2,
   uz značajnije saobraćajnice kao u prethodnom slučaju.,

• Kompleks novog gradskog sajmišta, na lokaciji sadašnjeg "buvljaka" sa ukupnom bruto-
  površinom izgradenog prostora od oko 5000 m2 za sajamske izložbe i manifestacije, 
  raznovrsnu trgovinu tipa pijace, za usluge i poslovanje, na parceli površine oko 1 hektar i 
  obaveznim većim parking prostorom za automobile i teretna vozila. Ovaj prostor treba da 
  se organizuje tako da dugoročno postane funkcionalno komplementarna cjelina sa prostorom 
  sadašnjeg carinskog terminala, ukoliko ovaj prostor promijeni namjenu iz sadašnje 
  (carina) u trgovačko-poslovnu. U tom smislu, moguće je formiranje većeg sajamskog 
  kompleksa regionalnog ranga.,

• Poslovno-trgovački objekti sa manjim lokalima sa trgovačkim i ugostiteljskim sadržajima, u 
  zoni Puta krajiških junaka, uz ulice Kozarskih ustanika i Vojvode Mišica, prosjećne bruto površine 
  oko 1500 m2, na parcelama prosječne površine 1000-1500 m2, sa obaveznim 
  parking-prostorima.,

• Poslovni, trgovački i uslužni sadržaji u srednjim i manjim lokalima (50-200 m2), u sastavu 
  stambeno-poslovnih parcela i objekata uz ulicu Vojvode Mišica i u zoni Manjureva. Istu namjenu 
  treba da dobije i prostor sportsko-poslovnog kompleksa u dijelu prema Dositejevoj ulici, 
  odnosno ispod tribina postojećeg stadiona i u dijelu sportske dvorane prema ovoj ulici.,

• Gradski turističko-ugostiteljski centar sa smještajnim kapacitetima tipa garni-hotela ili motela 
  i pratećim poslovnim i trgovackim sadržajima, prosječne bruto-površine oko 2500 m2, na 
  parceli prosječne površine oko 1000-1500 m2, sa obaveznim parking prostorima, lociranim 
  izmedu ulica Vuka Stefanovica Karadžica i Kozarskih ustanika i uz postojeći park.

        Sportske i rekreativne aktivnosti
        Sportske i rekreativne aktivnosti su tipološki i programski definisane, locirane i 
dimenzionisane kao:

• Sportsko-rekreativno-poslovni kompleks sa polivalentnom sportskom dvoranom za 
  profesionalna i amaterska sportska takmicenja, rekreativne i obrazovno-rekreativne 
  aktivnosti i kulturno-zabavne priredbe, sa oko 3000 mjesta za gledaoce, sa pratećim 
  pomoćnim prostorima (teretana, manje prostorije za treninge, svalačionice i garđerobe, 
  skladišta) i pratećim poslovnim, trgovačkim i uslužnim sadržajima, prosječne bruto-površine 
  oko 7000 m2, na parceli prosječne površine oko 1,5 hektara. Sportsku dvoranu treba locirati 
  uz postojeći fudbalski stadion, na mjestu postojećeg devastiranog rukometnog stadiona, 
  kojeg je potrebno ukloniti. Obavezna je izgradanja velikog javnog parkinga u sklopu sportsko-
  rekreativno-poslovnog kompleksa, sa oko 150 parking mjesta.,

• Potrebno je izgraditi novu, istočnu tribinu postojeceg fudbalskog stadiona, sa pomoćnim 
  prostorijama, ispod njih, koje treba da budu isključivo u funkciji sportskih i rekreativnih 
  aktivnosti. Postojeće zapadne tribine potrebno je rekonstruisati i natkriti, a cjelinu stadiona 
  urediti i opremiti prema standardima FIFA.,

• Uz ovaj sportsko-poslovni kompleks potrebno je rekonstruisati postojeći pomoćni fudbalski 
  teren - uspostaviti orijentaciju sjever-jug i izgraditi i urediti nove kombinovane sportske 
  terene (3-5) za mali fudbal, odbojku, košarku, rukomet, tenis i slicno, prema raspoloživim 
  prostornim mogućnostima, uz obaveznu izgradnju parking prostora.,

• U sklopu sportskog kompleksa stadiona, dvorane i sportskih terena potrebno je urediti 
  posebnu parkovsku cjelinu sa dječijim igralištima, kao ogradenu javnu zelenu površinu, 
  površine oko 0,6-0,7 hektara.,

• Potrebno je izgraditi i urediti biciklističku stazu, minimalne širine 2,5 m tako da njena trasa 
  prolazi duž čitavog područja UP, prevashodno kroz nove parkovske prostore, a posebno 
  da se stvore mogučnosti da se ona nastavi ka neizgradenim i budućim zelenim površinama 
  uz Put Despota Stefana i Put kozarskih junaka.,

• Različite forma rekreacije, kao što su šetnja, odmor, igra itd. treba da se razviju i u 
  postojećem parku uz ulicu Vuka Stefanovica Karadžica i u novom parku na Manjurevima, 
  površine oko 2,5 hektara.

        Proizvodne djelatnosti i servisi
        Unutar područja UP potrebno je obezbijediti uslove za lociranje, izgradnju i 
funkcionisanje proizvodnih i servisnih djelatnosti:

• Razvoj, izgradnju i djelatnosti manjih pogona za industrijsku i zanatsku proizvodnju, 
  preradu i servisiranje sa tehnologijom i sirovinskim i proizvodnim asortimanom koji 
  ni na koji način (bukom, otpadnim materijama i gasovima itd.) ne zagaduje životnu 
  sredinu, a posebno neposredno okruženje. To mogu biti djelatnosti proizvodnje i 
  prerade gotovih proizvoda i polufabrikata od drveta, metala, plastike, keramike i slično, 
  servisi za elektrotehniku i elektroniku, motorna vozila i mašine (bez zagađivačkih 
  komponenti i procesa), kućne aparate, građevinske elemente, namještaj i slično, 
  prema potrebama preduzetnika i zahtjevima tržišta. Objekti za ovakve proizvodne 
  djelatnosti i servise treba da budu tipski, približno iste veličine i forme, prosječne 
  bruto površine 300-400 m2, na parcelama prosječne površine oko 1000 m2, locirani 
  izmedu postojeće toplane i postojećeg kompleksa preduzeca "Triko" i "Metal". Dijelovi 
  ovih objekata koji su orijentisani ka ulici treba da se koriste isključivo kao poslovno-
  prodajni prostor, a ostali veći dio objekta ka unutrašnjosti parcele treba da bude 
  namijenjen proizvodnji.,

• Potrebno je zadržati postojeći kompleks i funkciju Carine BiH. Buduća izgradnja i 
  uređenje ovog prostora unutar kompleksa, u pogledu namjene, kapaciteta i tipa 
  objekta i urbanističke regulacije, ne smije da bude u suprotnosti sa ovim UP, 
  odnosno ne smije da ugrozi njegova rješenja u cjelini ili u pojedinostima. 
  U koncepciji UP i budućoj implementaciji ovog projekta potrebno je računati sa 
  realnom mogućnošcu da se u budućnosti namjena prostora carine promijeni u 
  trgovačko-poslovnu, odnosno da se na njenoj parceli proširi planirano novo 
  gradsko Sajmište, kako bi se dobio cjelovit sajamski kompleks 
  regionalnog ranga.,

• U cjelini je potrebno zadržati postojeće namjene parcela i objekte gradske toplane 
  i postojećeg hidrotehnickog postrojenja uz Put krajiških junaka.

        Stanovanje
        U području UP stanovanju treba da bude namijenjeno oko 15-20 % raspoložive 
površine gradevinskog zemljišta koje treba da se organizuje na sljedeći način:

• Potrebno je stvoriti mogucnosti za izgradnju manjeg stambenog naselja za 
  višeporodično stanovanje, prosječne gustine oko 200-250 stanovnika/hektar u 
  stambenim objektima niže spratnosti, prosječne pojedinačne bruto površine oko 
  1200 m2, na pojedinacnim parcelama površine oko 2000 m2. U skladu sa lokacijskim 
  pogodnostima, potrebno je da ovo stanovanje bude višeg kvaliteta. Ukupno je moguće 
  izgraditi oko 150 stambenih jedinica prosječne površine 60-70 m2, za oko 700 
  stanovnika. Stambene površine treba da sadrže privatne prostore za parkiranje i 
  garažiranje individualnih vozila. Prizemlja pojedinih stambenih objekata mogu se koristiti 
  za trgovčke, uslužne i poslovne namjene sa manjim lokalima (30-100 m2), tako da 
  ne ometaju stanovanje.,

• Potrebno je zadržati postojeću namjenu - porodično stanovanje u bloku 10 (oslonjen 
  na ulicu Kozarskih ustanika), uz mogućnost da se prilikom parcijalne rekonstrukcije 
  bloka u njemu izgrade i novi poslovno-stambeni objekti niže spratnosti. Prizemlja 
  porodičnih stambenih zgrada, prema potrebama vlasnika, mogu se koristiti i kao 
  poslovni prostor, za trgovinu, ugostiteljstvo i usluge, tako da ne ometaju funkciju i 
  kvalitet stanovanja. U ovom bloku treba omogućiti postepenu obnovu i zamjenu 
  građevinskog fonda, tako da nove zgrade i dalje služe za porodično stanovanje.,

• Duž ulice Vojvode Mišica potrebno je omogućiti izgradnju stambeno-poslovnih objekata 
  niže spratnosti, prosjećne bruto površine od oko 1000 m2, na parcelama prosječne 
  površine od oko 1200 m2, sa obaveznim pripadajucim parkinzima u sklopu parcela.,

• U sklopu parcela i objekata namijenjenih isključivo komercijalnim djelatnostima - 
  trgovini, ugostiteljstvu i poslovanju, potrebno je omogućiti izgradnju manjeg broja 
  stambenih jedinica, isključivo za potrebe vlasnika, tako da ove jedinice ne zauzimaju 
  više od 15 % novoizgradene bruto-površine.

        Program za javne površine
        U području UP potrebno je izgraditi i urediti novi park na Manjurevima uz ulicu 
Put Despota Stefana i to na površini od oko 0,6-0,7 hektara, sa uređenim pješackim 
stazama i biciklistickom stazom. Potrebno je odgovarajuće ozeljenjavanje, uključujući 
obnovu travnatih površina i nove zasade stabala odgovarajućih vrsta.
        Postojeći park i muslimansko groblje u cjelini se zadržavaju. Park je potrebno 
revitalizovati i dodatno hortikulturno urediti, uključujući izgradnju pješačkih staza. Ovo 
se odnosi i na park u bloku 9 (staro muslimansko groblje i park) i na parkovske površine 
u bloku B-8 (privremeni trgovački objekti uz Kninsku ulicu i park kod Autobuske stanice), 
izmedu ulica Vuka Stefanovica Karađžica i Dositejeve.
        Potrebno je revitalizovati neizgradene površine u blokovima 7 (silazak sa petlje, na 
lijevoj strani, u pravcu Banja Luke) i 8 (dolazak na petlju, na lijevoj strani, u pravcu Banja 
Luke) i urediti ih kao zaštitno zelenilo u okviru saobraćajne petlje. Blok 11 (dolazak na petlju, 
na desnoj strani, u pravcu Banja Luke) je potrebno iskoristiti za izgradnju novog 
javnog parkinga.
        Dio ulice Kozarskih ustanika, od raskrsnice sa Kninskom do raskrsnice sa ulicom 
Vuka Stefanovica Karadžica, pored muslimanskog groblja i postojećeg parka potrebno je 
pretvoriti u pješačku ulicu, pošto će novi produžetak ulice Kozarskih ustanika preuzeti kolsko-
pješački saobraćaj sa postojece petlje ka Kninskoj ulici, postojećoj gradskoj pijaci u području 
Tekije i ka Vidovdanskoj ulici. Postojeću raskrsnicu ulica Vuka Stefanovica Karadžica i 
Kozarskih ustanika potrebno je oblikovati i urediti kao poseban javni prostor-plato ili trg sa 
javnom česmom, sa ulazom u park.
Važnije postojeće i nove saobraćajnice treba da budu opremljene jednostranim i dvostranim 
drvoredima. Takođe, sve ulice treba da imaju trotoare.


PARCELACIJA

        Prilikom parcelacije građevinskog zemljišta za novu izgradnju na neizgradenim površinama 
u području UP potrebno je primijeniti sljedeće principe:

• Oblik: građevinske parcele treba da budu pravilnog, poželjno pravougaonog oblika, tako da omoguće funkcionalno situiranje i izgradnju objekata.,

• Dimenzionisanje: unutar pojedinačnih novih građevinskih blokova namijenjenih izgradnji poželjno je da sve parcele budu približno iste površine. Parcelaciju novih blokova potrebno je izvršiti tako da dubina parcele po pravilu bude veća od njene širine. Pored objekta sa odgovarajućom namjenom mora biti moguće organizovati potreban prostor za parkiranje i garažiranje vozila.

• Mogućnost sekundarne podjele: prilikom parcelacije novih blokova za izgradnju vecih tržnih centara i objekata trgovine, ugostiteljstva i srodnih usluga i poslovanja, potrebno je omogućiti da se veće parcele mogu podijeliti na 2-3 manje parcele podjednakih 
  površina, kako bi se prilikom realizacije UP omogućila jednostavna naknadna parcelacija 
  za istu ili slicnu namjenu, bez izmjena UP,a u skladu sa potrebama 
  potencijalnih novih investitora.

PROGRAM SAOBRAĆAJA

        UP-om se definišu trase novih saobraćajnica koje je potrebno izgraditi i to:

• Novu glavnu saobraćajnicu prostorne cjeline UP tipa i sa funkcijom malog bulevara 
  u produžetku ulice Miloša Crnjanskog do postojeće saobraćajne petlje na magistralnom 
  putu - ulici Vuka Stefanovica Karadžica. Ovo je strateški značajna saobraćajnica koja 
  treba da rastereti postojeću tranzitnu saobraćajnicu Put krajiških junaka i u cjelini opsluži 
  najveći dio područja UP, odnosno zone sportsko-rekreativno-poslovnog centra, novog 
  gradskog Sajmišta, carinskog terminala i toplane.,

• Produžetak i raskrsnicu ulice Knjaza Miloša sa Putem Despota Stefana,

• Novu ulicu izmedu Autobuske stanice i parka, od raskrsnice sa Kninskom, preko 
  raskrsnice sa ulicama Vuka Stefanovica Karadžica i Dositejeve, zatim trasom uz 
  sjevernu granicu stadiona do carinskog terminala.,

• Novu ulicu od postojeće petlje kroz Manjureve,

• Nove prilazne saobraćajnice za opsluživanje pojedinačnih novih blokova u području UP,

• Biciklisticke staze na pomenutim planiranim saobraćajnim trasama za 
  biciklisticki saobraćaj.

Izgradnjom ovih saobraćajnica u potpunosti se mogu realizovati ciljevi urbanističkog 
projekta u domenu saobraćaja.

*u pripremi teksta je korišćen materijal iz dokumenta "Urbanistički projekat 
"Manjurevi - Stadion - Toplana" u Gradišci", autora Urbanistički zavod 
Republike Srpske a.d. Banja Luka